Immobilienrendite verstehen: Warum Bruttorendite nicht reicht – und welche Kennzahlen wirklich zählen

Die Rendite einer Immobilie lässt sich nicht seriös mit einer einzigen Zahl beurteilen.

Die Bruttorendite ist nur ein erster Marktfilter.

Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie stark dein eingesetztes Kapital arbeitet – aber auch, wie stark der Fremdkapitalhebel wirkt.

Der Total Return nach Steuern zeigt, was die Immobilie wirtschaftlich wirklich bringt.

Das CAGR macht Immobilien mit anderen Anlageformen vergleichbar.

Die wichtigste Erkenntnis lautet:

Eine Immobilie ist nicht dann ein gutes Investment, wenn die Bruttorendite gut aussieht. Sie ist dann ein gutes Investment, wenn sie nach Kosten, Steuern, Finanzierung, Risiko und Zeit einen überzeugenden Vermögenseffekt erzeugt.

Die Rendite-Pyramide: Von oberflächlich zu entscheidungsrelevant

Immobilienrendite sollte in vier Ebenen betrachtet werden:

Ebene	Kennzahl	Aussagekraft
1	Bruttorendite	schneller Marktfilter
2	Eigenkapitalrendite	Wirkung des eingesetzten Eigenkapitals
3	Total Return nach Steuern	tatsächlicher Vermögenseffekt
4	CAGR	Vergleichbarkeit über Zeit

Die meisten Immobilien werden auf Ebene 1 verkauft.

Professionelle Investoren entscheiden auf Ebene 3 und 4.

Genau dort beginnt echte Investmentqualität.

1. Bruttorendite: Der schnelle Filter – aber nicht die Entscheidung

Die Bruttorendite ist die einfachste und am häufigsten verwendete Kennzahl bei Immobilien.

Formel

Bruttorendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100

Beispiel

Position	Wert
Kaufpreis	400.000 €
Jahresnettokaltmiete	18.000 €

Berechnung:

18.000 € ÷ 400.000 € × 100 = 4,5 % Bruttorendite

Auf den ersten Blick wirkt das ordentlich.

Aber die Bruttorendite ignoriert fast alles, was wirtschaftlich relevant ist:

• Kaufnebenkosten,

• nicht umlagefähige Kosten,

• Instandhaltung,

• Verwaltung,

• Leerstand,

• Mietausfall,

• Finanzierung,

• Steuern,

• Sanierungsrisiken,

• Verkaufskosten,

• Zeitaufwand,

• gebundenes Eigenkapital.

Deshalb ist die Bruttorendite nützlich – aber gefährlich, wenn sie isoliert betrachtet wird.

Was die Bruttorendite leisten kann

Sie hilft dir, Objekte schnell vorzusortieren.

Sie beantwortet die Frage:

Ist das Verhältnis von Kaufpreis zu Mieteinnahmen grundsätzlich plausibel?

Was sie nicht leisten kann

Sie beantwortet nicht:

Ist diese Immobilie nach Kosten, Finanzierung und Steuern wirklich ein gutes Investment?

Genau deshalb sollte die Bruttorendite nie die finale Entscheidungskennzahl sein.

2. Eigenkapitalrendite: Der Hebel, der Chancen und Risiken vergrößert

Die Eigenkapitalrendite zeigt, welche Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital entsteht.

Bei Immobilien ist diese Kennzahl besonders wichtig, weil Immobilien häufig fremdfinanziert werden. Der Einsatz von Fremdkapital kann die Eigenkapitalrendite erhöhen – aber auch das Risiko.

Wichtig: Es gibt nicht „die eine“ Eigenkapitalrendite

Im Immobilienkontext wird der Begriff oft unsauber verwendet. Für eine fundierte Entscheidung solltest du zwei Varianten unterscheiden:

Kennzahl	Bedeutung
Laufende EK-Rendite / Cash-on-Cash-Rendite	Wie viel freier Cashflow entsteht jährlich auf dein Eigenkapital?
Wirtschaftliche EK-Rendite	Wie verändert sich dein Vermögen inklusive Tilgung, Wertentwicklung und Steuereffekten?

Diese Unterscheidung ist entscheidend.

Denn eine Immobilie kann laufend negativen Cashflow haben, aber langfristig trotzdem Vermögen aufbauen. Umgekehrt kann eine Immobilie laufend Cashflow erzeugen, aber durch Sanierungsrisiken oder schwache Wertentwicklung langfristig enttäuschen.

2.1 Laufende Eigenkapitalrendite

Formel

Laufende EK-Rendite = Cashflow nach Steuern ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100

Beispiel

Position	Wert
Eingesetztes Eigenkapital	100.000 €
Cashflow nach Steuern pro Jahr	–3.364 €

Berechnung:

–3.364 € ÷ 100.000 € × 100 = –3,36 % laufende EK-Rendite

Das bedeutet:

Die Immobilie kostet den Eigentümer laufend Geld.Das kann akzeptabel sein – aber nur, wenn der langfristige Vermögenseffekt stark genug ist.

2.2 Wirtschaftliche Eigenkapitalrendite

Die wirtschaftliche Eigenkapitalrendite betrachtet mehr als den laufenden Cashflow. Sie berücksichtigt zusätzlich:

• Tilgung,

• Wertentwicklung,

• Steuerwirkung,

• Verkaufserlös,

• Restschuld,

• Verkaufsnebenkosten,

• mögliche Steuer auf Veräußerungsgewinn.

Vereinfachte Formel

Wirtschaftlicher Jahresbeitrag = Cashflow nach Steuern + Tilgung + Wertänderung nach Steuern

Diese Kennzahl ist deutlich näher an der wirtschaftlichen Realität.

Aber Vorsicht: Tilgung ist kein Einkommen. Tilgung ist Vermögensumschichtung. Du zahlst Geld aus deiner Liquidität in die Immobilie hinein und erhöhst dadurch deinen Eigenkapitalanteil.

Deshalb ist Tilgung positiv für dein Nettovermögen, aber negativ für deine laufende Liquidität.

Genau dieser Unterschied wird bei Immobilien häufig übersehen.

3. Total Return nach Steuern: Die wichtigste Kennzahl

Der Total Return nach Steuern ist die zentrale Kennzahl, wenn du wirklich wissen willst, ob sich eine Immobilie gelohnt hat.

Er beantwortet nicht nur:

Wie viel Miete bekomme ich?

Sondern:

Wie viel Vermögen habe ich am Ende nach allen Cashflows, Kosten, Steuern, Finanzierung und Verkauf wirklich aufgebaut?

Formel

Total Return nach Steuern = (Summe aller Cashflows nach Steuern + Netto-Verkaufserlös nach Steuern – eingesetztes Eigenkapital) ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100

Oder einfacher:

Was ist am Ende mehr Vermögen entstanden – bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital?

Was gehört in den Total Return?

Baustein	Wirkung
Mieteinnahmen	positiver laufender Ertrag
Nicht umlagefähige Kosten	mindern den Ertrag
Instandhaltung	mindert Liquidität und Rendite
Zinsen	mindern Cashflow und steuerpflichtige Einkünfte
Tilgung	mindert Liquidität, erhöht aber Vermögen
AfA	mindert steuerpflichtige Einkünfte, aber nicht den Cashflow
Steuerwirkung	kann Rendite deutlich verändern
Wertentwicklung	oft größter Renditetreiber
Verkaufskosten	mindern den Endwert
Restschuld	reduziert den Netto-Verkaufserlös
Veräußerungssteuer	abhängig von Haltedauer und Nutzung

Bei vermieteten Immobilien sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung einkommensteuerlich relevant; § 21 EStG erfasst insbesondere Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen. Für die steuerliche Betrachtung können außerdem Abschreibungen auf Gebäude nach § 7 EStG relevant sein. Bei privaten Immobilienverkäufen ist § 23 EStG wichtig, weil Grundstücksveräußerungen innerhalb von zehn Jahren grundsätzlich private Veräußerungsgeschäfte sein können; für selbst genutzte Immobilien bestehen besondere Ausnahmen.

Wichtig: Das ist keine Steuerberatung. Die konkrete steuerliche Wirkung hängt von individueller Situation, Objekt, Nutzung, Haltedauer, Finanzierung und persönlichem Steuersatz ab.

4. CAGR: Die Kennzahl für echte Vergleichbarkeit

CAGR steht für Compound Annual Growth Rate. Auf Deutsch: durchschnittliche jährliche Wachstumsrate.

Diese Kennzahl beantwortet:

Welche jährliche Rendite hätte mein eingesetztes Kapital im Durchschnitt erzielt, wenn der Vermögenseffekt gleichmäßig über die Haltedauer entstanden wäre?

Formel

CAGR = (Endwert ÷ Anfangswert)^(1 / Jahre) – 1

Beispiel

Position	Wert
Eingesetztes Eigenkapital	100.000 €
Endvermögen nach Verkauf und Cashflows	172.206 €
Haltedauer	10 Jahre

Berechnung:

(172.206 ÷ 100.000)^(1/10) – 1 = ca. 5,6 % p.a.

Das bedeutet:

Die Immobilie hätte in diesem Beispiel wirtschaftlich ungefähr so gewirkt, als wäre dein Eigenkapital über zehn Jahre mit rund 5,6 % pro Jahr gewachsen.

Warum CAGR so wichtig ist

Ohne CAGR wirken Immobilienrenditen oft schwer vergleichbar.

Ein Total Return von 72 % klingt stark.

Aber über zehn Jahre entspricht das nicht 7,2 % pro Jahr.

Durch den Zinseszinseffekt entspricht es rund 5,6 % p.a.

Das ist entscheidend, wenn du Immobilien mit anderen Anlageformen vergleichst:

• ETF-Portfolio,

• Anleihen,

• unternehmerische Investitionen,

• Schuldentilgung,

• Liquiditätsreserve,

• weitere Immobilie.

CAGR macht den Vergleich klarer.

Präziser Hinweis: CAGR ist nicht immer genug

Immobilien haben oft unregelmäßige Cashflows:

• Kaufnebenkosten am Anfang,

• negative Cashflows während der Haltedauer,

• Sanierungen zwischendurch,

• Verkaufserlös am Ende.

Wenn Cashflows stark schwanken, ist mathematisch die Internal Rate of Return, also der interne Zinsfuß, noch präziser.

Trotzdem ist CAGR für Eigentümer und Anleger sehr hilfreich, weil es die entscheidende Frage verständlich macht:

Wie stark ist mein Vermögen über die Zeit tatsächlich gewachsen?

5. Beispielrechnung: Eine Immobilie mit 4,5 % Bruttorendite

Jetzt wird sichtbar, warum eine einfache Bruttorendite nicht reicht.

Ausgangsdaten

Position	Annahme
Kaufpreis	400.000 €
Kaufnebenkosten	40.000 €
Gesamtkosten Erwerb	440.000 €
Eingesetztes Eigenkapital	100.000 €
Darlehen	340.000 €
Jahresnettokaltmiete	18.000 €
Bruttorendite	4,5 %
Nicht umlagefähige Kosten / Rücklagen	3.500 € p.a.
Zinssatz	3,8 %
Tilgung	2,0 %
Persönlicher Steuersatz im Beispiel	42 %
Haltedauer	10 Jahre
Wertentwicklung im Basisszenario	2,0 % p.a.
Verkaufskosten	2,0 % des Verkaufspreises

Die Kaufnebenkosten sind hier modellhaft mit 10 % angenommen. In Baden-Württemberg beträgt allein die Grunderwerbsteuer aktuell 5,0 %; weitere Erwerbsnebenkosten wie Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler kommen je nach Fall hinzu.

Schritt 1: Bruttorendite

18.000 € ÷ 400.000 € × 100 = 4,5 %

Auf den ersten Blick: solide.

Aber diese Zahl sagt noch nichts über Cashflow, Steuern, Tilgung oder Wertentwicklung.

Schritt 2: Laufender Cashflow vor Steuern

Position	Betrag p.a.
Jahresnettokaltmiete	+18.000 €
Nicht umlagefähige Kosten / Rücklagen	–3.500 €
Zinsen	–12.920 €
Tilgung	–6.800 €
Cashflow vor Steuern	–5.220 €

Die Immobilie hat trotz 4,5 % Bruttorendite einen negativen laufenden Cashflow.

Warum?

Weil Finanzierung und laufende Kosten die Mieteinnahmen übersteigen.

Schritt 3: Steuerlicher Effekt

Für die steuerliche Betrachtung ist nicht der Cashflow entscheidend, sondern das steuerliche Ergebnis.

Vereinfacht:

Position	Betrag p.a.
Jahresnettokaltmiete	+18.000 €
Nicht umlagefähige Kosten / Rücklagen	–3.500 €
Zinsen	–12.920 €
AfA, modellhaft	–6.000 €
Steuerliches Ergebnis	–4.420 €

Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 % ergäbe sich modellhaft ein steuerlicher Entlastungseffekt von:

4.420 € × 42 % = 1.856 €

Damit läge der Cashflow nach Steuern bei:

–5.220 € + 1.856 € = –3.364 € p.a.

Der entscheidende Punkt:

Steuerliches Ergebnis und Liquidität sind nicht dasselbe.

Die AfA reduziert das steuerliche Ergebnis, aber sie ist kein tatsächlicher Geldabfluss. Die Tilgung ist ein tatsächlicher Geldabfluss, aber nicht automatisch steuerlich abzugsfähig.

Genau deshalb muss Immobilienrendite immer steuerlich und liquiditätsseitig getrennt betrachtet werden.

Schritt 4: Laufende Eigenkapitalrendite

Position	Wert
Cashflow nach Steuern	–3.364 €
Eingesetztes Eigenkapital	100.000 €

–3.364 € ÷ 100.000 € × 100 = –3,36 % p.a.

Laufend betrachtet ist die Immobilie negativ.

Das heißt nicht automatisch, dass sie ein schlechtes Investment ist.

Aber es heißt:

Die Immobilie muss ihren wirtschaftlichen Wert über Tilgung und Wertentwicklung liefern – nicht über laufenden Cashflow.

Schritt 5: Total Return nach Steuern nach 10 Jahren

Im Basisszenario steigt der Immobilienwert um 2 % p.a.

Position	Wert
Kaufpreis	400.000 €
Verkaufspreis nach 10 Jahren bei 2 % p.a.	ca. 487.598 €
Restschuld nach 10 Jahren, vereinfacht	272.000 €
Verkaufskosten, 2 %	ca. 9.752 €
Netto-Verkaufserlös	ca. 205.846 €
Kumulierte Cashflows nach Steuern	–33.640 €
Endvermögen aus Investment	ca. 172.206 €
Eingesetztes Eigenkapital	100.000 €
Total Return nach Steuern	ca. 72,2 %

Die Immobilie hatte laufend negativen Cashflow.

Trotzdem entsteht im Basisszenario ein positiver Total Return, weil Wertentwicklung und Tilgung wirken.

Schritt 6: CAGR

Position	Wert
Anfangswert	100.000 €
Endwert	172.206 €
Haltedauer	10 Jahre

CAGR = (172.206 ÷ 100.000)^(1/10) – 1CAGR = ca. 5,6 % p.a.

Das ist die eigentliche Vergleichsgröße.

Nicht 4,5 % Bruttorendite.

Nicht 72,2 % Total Return isoliert.

Sondern:

ca. 5,6 % jährlicher Vermögenseffekt auf das eingesetzte Kapital im Modell.

6. Sensitivität: Warum kleine Annahmen große Wirkung haben

Jetzt kommt der entscheidende Teil.

Die Bruttorendite bleibt in allen Szenarien gleich: 4,5 %.Aber der tatsächliche Vermögenseffekt verändert sich massiv.

Szenariovergleich nach 10 Jahren

Wertentwicklung p.a.	Endvermögen nach Cashflows & Verkauf	Total Return	CAGR
0 %	ca. 86.360 €	–13,6 %	–1,5 % p.a.
1 %	ca. 127.372 €	+27,4 %	+2,4 % p.a.
2 %	ca. 172.206 €	+72,2 %	+5,6 % p.a.
3 %	ca. 221.175 €	+121,2 %	+8,3 % p.a.
4 %	ca. 274.616 €	+174,6 %	+10,6 % p.a.

Das ist die wichtigste Lehre des Artikels:

Die Bruttorendite bleibt gleich – aber das Investmentergebnis kippt je nach Wertentwicklung von negativ zu sehr attraktiv.

Deshalb ist Immobilienanalyse keine einfache Renditerechnung.

Sie ist eine Szenarioanalyse.

7. Die vier typischen Denkfehler bei Immobilienrendite

Denkfehler 1: „4,5 % Bruttorendite klingt gut“

Vielleicht. Vielleicht auch nicht.

Eine Immobilie mit 4,5 % Bruttorendite kann nach Finanzierung und Kosten negativen Cashflow haben. Sie kann trotzdem langfristig attraktiv sein – aber nur, wenn Tilgung, Wertentwicklung und Steuerwirkung stark genug sind.

Denkfehler 2: „Hohe Eigenkapitalrendite ist immer gut“

Nicht zwingend.

Eine hohe EK-Rendite entsteht oft durch hohen Fremdkapitaleinsatz. Das kann sinnvoll sein, erhöht aber Risiken:

• Zinsänderungsrisiko,

• Anschlussfinanzierungsrisiko,

• Liquiditätsrisiko,

• Leerstandsrisiko,

• Sanierungsrisiko,

• Wertschwankungsrisiko.

  
  

Fremdkapital ist kein kostenloser Renditeverstärker. Es ist ein Hebel. Und jeder Hebel wirkt in beide Richtungen.

Denkfehler 3: „Tilgung ist Rendite“

Tilgung erhöht dein Vermögen, aber sie kommt aus deiner Liquidität.

Wenn du jährlich 6.800 € tilgst, ist das wirtschaftlich positiv, weil deine Restschuld sinkt. Aber du musst dieses Geld trotzdem zahlen.

Deshalb ist Tilgung kein laufender Ertrag, sondern Vermögensaufbau durch Kapitalbindung.

Denkfehler 4: „Steuern machen die Immobilie automatisch attraktiv“

Steuern können Immobilieninvestments verbessern, aber nicht retten.

Eine AfA kann das steuerliche Ergebnis reduzieren. Zinsen können steuerlich relevant sein. Verkaufserlöse können je nach Haltedauer und Nutzung unterschiedlich behandelt werden. Aber eine wirtschaftlich schwache Immobilie wird nicht automatisch gut, nur weil steuerliche Effekte existieren.

Die Reihenfolge sollte immer sein:

1. wirtschaftliche Qualität,

2. Risikoprofil,

3. Finanzierung,

4. steuerliche Struktur,

5. persönliche Passung.

Nicht umgekehrt.

8. Was eine gute Immobilienrendite wirklich ausmacht

Eine gute Immobilienrendite entsteht nicht aus einer schönen Prozentzahl, sondern aus dem Zusammenspiel von fünf Faktoren.

1. Solider Kaufpreis

Der Einstiegspreis entscheidet über fast alles.Zu teuer gekauft bedeutet: Die Immobilie muss später sehr viel richtig machen, um den Fehler auszugleichen.

2. Nachhaltige Miete

Nicht die maximal denkbare Miete zählt, sondern die nachhaltig erzielbare Miete.

3. Beherrschbare Kosten

Instandhaltung, Verwaltung, nicht umlagefähige Kosten und Sanierungsrisiken müssen realistisch kalkuliert werden.

4. Tragfähige Finanzierung

Eine gute Finanzierung passt nicht nur zum Objekt, sondern auch zur Liquidität des Eigentümers.

5. Realistische Wertentwicklung

Wertsteigerung ist oft der größte Renditetreiber – aber auch die unsicherste Annahme.

Deshalb sollte sie nie blind unterstellt werden.

9. Immobilienrendite vs. Kapitalmarkt: Der faire Vergleich

Eine Immobilie konkurriert immer mit Alternativen.

Das eingesetzte Eigenkapital könnte auch anders verwendet werden:

• ETF-Portfolio,

• Anleihen,

• Liquiditätsreserve,

• Tilgung bestehender Schulden,

• unternehmerische Investition,

• weitere Immobilie.

Deshalb lautet die professionelle Frage nicht:

Ist die Immobilie rentabel?

Sondern:

Ist die Immobilie im Verhältnis zu Risiko, Aufwand, Liquidität und Alternativen attraktiv?

Vergleichslogik

Dimension	Immobilie	Kapitalmarkt
Renditequelle	Miete, Tilgung, Wertentwicklung	Kursentwicklung, Dividenden, Zinsen
Liquidität	niedrig	meist höher
Aufwand	höher	meist geringer
Fremdkapitalhebel	häufig möglich	begrenzter / riskanter
Diversifikation	oft konzentriert	einfacher breit streubar
Steuerlogik	komplexer	meist standardisierter
Emotionalität	häufig hoch	meist geringer
Kontrolle	höher, aber arbeitsintensiver	geringer, aber passiver

Eine Immobilie kann hervorragend passen.

Aber sie sollte nicht gekauft, gehalten oder verkauft werden, weil „Immobilien immer sicher sind“.

Sie sollte passen, weil der erwartete Total Return nach Steuern im Verhältnis zu Risiko und Aufwand überzeugt.

10. Das Nova-Do Rendite-Framework

Für eine fundierte Immobilienentscheidung würde ich jede Kapitalanlage-Immobilie durch sieben Prüfsteine laufen lassen.

1. Bruttorendite

Ist das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis grundsätzlich plausibel?

2. Cashflow nach Steuern

Was kostet oder bringt die Immobilie laufend wirklich?

3. Eigenkapitalrendite

Wie arbeitet dein eingesetztes Eigenkapital – und wie stark hängt das Ergebnis am Fremdkapitalhebel?

4. Total Return nach Steuern

Was entsteht über die gesamte Haltedauer an Vermögen?

5. CAGR

Welche jährliche Vermögenswirkung ergibt sich daraus?

6. Szenarioanalyse

Was passiert bei:

• niedrigerer Wertentwicklung,

• höherem Zins,

• Leerstand,

• Sanierung,

• geringerer Miete,

• Verkauf früher als geplant?

7. Opportunitätskosten

Was könnte dein Kapital alternativ leisten?

Erst wenn alle sieben Ebenen betrachtet sind, wird aus einer Renditezahl eine echte Entscheidungsgrundlage.

11. Wann eine Immobilie trotz negativer laufender Rendite sinnvoll sein kann

Eine Immobilie mit negativem Cashflow kann trotzdem sinnvoll sein, wenn:

• die Lage langfristig stark ist,

• die Wertentwicklung plausibel ist,

• die Finanzierung tragfähig bleibt,

• die Tilgung bewusst als Vermögensaufbau verstanden wird,

• ausreichend Liquidität vorhanden ist,

• die Immobilie zur Gesamtstrategie passt,

• steuerliche Effekte sinnvoll eingebettet sind,

• das Risiko verstanden wird.

Das ist aber eine bewusste Strategie – keine Renditeautomatik.

12. Wann eine Immobilie kritisch wird

Eine Immobilie sollte besonders kritisch geprüft werden, wenn:

• die Bruttorendite nur auf dem Papier gut aussieht,

• der Cashflow dauerhaft negativ ist,

• die Finanzierung knapp kalkuliert ist,

• hohe Sanierungen absehbar sind,

• die Wertentwicklung spekulativ ist,

• Mietsteigerungen unrealistisch angenommen werden,

• das Eigenkapital fast vollständig gebunden wird,

• keine Liquiditätsreserve bleibt,

• das Objekt schwer verkäuflich ist,

• es bessere Alternativen gibt.

Die gefährlichste Immobilie ist nicht die mit niedriger Rendite.

Die gefährlichste Immobilie ist die, deren Risiko nicht verstanden wurde.

Fazit: Die Bruttorendite ist der Anfang – nicht die Wahrheit

Die Rendite einer Immobilie entsteht nicht aus einer Kennzahl, sondern aus einem Zusammenspiel:

• Miete,

• Kaufpreis,

• Finanzierung,

• Kosten,

• Steuern,

• Tilgung,

• Wertentwicklung,

• Verkaufszeitpunkt,

• Risiko,

• Alternativen.

Die Bruttorendite zeigt nur den ersten Eindruck.

Die Eigenkapitalrendite zeigt den Hebel.

Der Total Return nach Steuern zeigt die wirtschaftliche Wahrheit.

Das CAGR macht das Ergebnis vergleichbar.

Wer Immobilien wirklich verstehen will, sollte deshalb nicht fragen:

Wie hoch ist die Rendite?

Sondern:

Wie verändert diese Immobilie mein Vermögen nach Steuern, Kosten, Risiko und Zeit – im Vergleich zu meinen Alternativen?

Genau diese Frage trennt Bauchgefühl von Strategie.

Möchtest du wissen, ob sich deine Immobilie wirklich lohnt?

Nova-Do prüft Immobilien nicht nur nach Bruttorendite oder Bauchgefühl, sondern mit Blick auf Cashflow, Eigenkapitalrendite, Total Return nach Steuern, CAGR, Risiko und Alternativen

Investment prüfen lassen

FAQ

Was ist eine gute Bruttorendite bei Immobilien?

Eine gute Bruttorendite hängt von Lage, Objektart, Risiko, Zustand und Finanzierung ab. Sie ist nur ein erster Filter. Entscheidend ist, was nach Kosten, Steuern, Finanzierung und Risiko übrig bleibt.

Was ist wichtiger: Bruttorendite oder Eigenkapitalrendite?

Die Bruttorendite zeigt das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis. Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie dein eingesetztes Kapital arbeitet. Für Investoren ist die Eigenkapitalrendite meist relevanter, aber nur, wenn Risiko und Fremdkapitalhebel sauber verstanden werden.

Warum ist Total Return nach Steuern so wichtig?

Weil Immobilien nicht nur laufende Miete bringen, sondern auch Kosten, Steuerwirkungen, Tilgung, Wertentwicklung und Verkaufserlöse erzeugen. Der Total Return nach Steuern zeigt den gesamten Vermögenseffekt.

Was bedeutet CAGR bei Immobilien?

CAGR zeigt, mit welcher durchschnittlichen jährlichen Rate dein eingesetztes Kapital über die Haltedauer gewachsen ist. Dadurch lassen sich Immobilien besser mit anderen Anlageformen vergleichen.

Ist Tilgung Rendite?

Tilgung ist kein laufender Ertrag, sondern Vermögensaufbau durch Rückzahlung von Schulden. Sie erhöht dein Nettovermögen, belastet aber deine Liquidität.

Warum kann eine Immobilie trotz positiver Bruttorendite negativen Cashflow haben?

Weil Kosten, Zinsen, Tilgung, Rücklagen, Leerstand oder Sanierungen die Mieteinnahmen übersteigen können. Deshalb reicht die Bruttorendite nicht aus.

Sollte man Immobilien mit ETFs vergleichen?

Ja. Nicht weil Immobilien und ETFs gleich sind, sondern weil Kapital immer eine Alternative hat. Ein fairer Vergleich betrachtet Rendite, Risiko, Liquidität, Aufwand, Steuern und persönliche Ziele