Fünf Monate im Minus: Warum Stuttgarts Immobilienpreise 2026 gegen den Bundestrend fallen
Seit Januar sind die Immobilienpreise in Deutschland um rund ein Prozent gestiegen. In Stuttgart ist der Preisindex in jedem einzelnen Monat von Februar bis Juni gefallen. Im März, als bundesweit der stärkste Monatsanstieg seit zwei Jahren gemessen wurde, war Stuttgart die einzige Großstadt mit einem Minus.
Wer wissen will, wie es um den eigenen Immobilienwert steht, bekommt meist Jahresvergleiche zu hören. Die sind für eine Entscheidung, die in den nächsten Monaten ansteht, allerdings wenig wert. Deshalb schauen wir hier ausschließlich auf das laufende Jahr: Was ist seit Januar 2026 tatsächlich passiert?
Die Antwort ist eindeutiger, als der Blick auf Jahreszahlen vermuten lässt. Stuttgart entwickelt sich seit Februar systematisch schwächer als der Rest der Republik – und der Abstand wächst Monat für Monat.
Was 2026 bisher passiert ist
Interhyp erhebt den Immobilienpreisindex monatlich auf Basis realer Finanzierungsanfragen und weist ihn für die großen Städte getrennt aus. Das ist derzeit die zeitnaheste verfügbare Datenquelle für Stuttgart. Die Monatswerte des laufenden Jahres:
Monat 2026 | Deutschland | Stuttgart |
Februar | −0,1 % | −0,2 % |
März | +0,8 % | −0,1 % |
April | ±0,0 % | −0,1 % |
Mai | −0,2 % | −0,7 % |
Juni | +0,4 % | Rückgang* |
Veränderung gegenüber dem jeweiligen Vormonat. * Für Juni weist Interhyp für Stuttgart einen Rückgang aus, ohne einen Prozentwert zu nennen. Quelle: Interhyp-Immobilienpreisindex, Ausgaben März bis Juli 2026.
Aufsummiert ergibt das ein klares Bild: Bundesweit liegen die Preise Ende Juni rund ein Prozent über dem Jahresstart. Stuttgart hat allein von Februar bis Mai 1,1 Prozent verloren – und ist im Juni erneut gefallen. Die Schere zwischen Stuttgart und dem Bundesdurchschnitt hat sich damit in fünf Monaten um mehr als anderthalb Indexpunkte geöffnet.
Der März zeigt es am deutlichsten
Ein einzelner Monat macht die Sonderstellung besonders sichtbar. Im März 2026 legten die Immobilienpreise bundesweit um 0,8 Prozent zu – der stärkste Monatsanstieg seit zwei Jahren. Hamburg gewann 1,5 Prozent, Leipzig 1,1, Köln 1,0, München 0,8. Selbst Berlin, das im Vorjahr als schwach galt, stand mit 0,2 Prozent im Plus.
Nur eine einzige der sieben großen Städte lag im Minus: Stuttgart, mit −0,1 Prozent.
Das ist der Kern der Sache: Es handelt sich nicht um einen bundesweiten Abschwung, den Stuttgart mitmacht. Es ist eine regionale Abkopplung. Während in anderen Metropolen die Preise anziehen, gibt Stuttgart nach.
Und im Juni?
Der jüngste verfügbare Datenpunkt bestätigt das Muster. Im Juni 2026 stiegen die Preise für Eigentumswohnungen in 13 der 15 größten deutschen Städte um bis zu vier Prozent. Bei Einfamilienhäusern waren es 14 von 15. Stuttgart gehörte in beiden Segmenten zu den wenigen Ausnahmen mit rückläufigen Preisen – bei den Eigentumswohnungen zusammen mit München.
Kurz gesagt: Von Februar bis Juni 2026 gibt es keinen einzigen Monat, in dem Stuttgart im Plus lag. In derselben Zeit hat der Bundesdurchschnitt zugelegt. Wer seine Immobilie in Stuttgart oder der Region halten oder verkaufen will, trifft diese Entscheidung derzeit in einem Markt, der sich anders verhält als der, über den bundesweit berichtet wird.
Bestätigen andere Quellen das?
Eine einzelne Datenquelle wäre zu wenig. Deshalb die Gegenprobe mit zwei unabhängigen Erhebungen aus demselben Zeitraum.
Quartalszahlen für das zweite Quartal 2026
E&V weist für Stuttgart im zweiten Quartal 2026 einen Rückgang der Hauspreise um 0,63 Prozent gegenüber dem Vorquartal aus; Eigentumswohnungen lagen mit plus 0,06 Prozent praktisch unverändert. Im Landkreis Böblingen fielen im selben Quartal beide Segmente gegenüber dem Vorquartal, zwischen 0,6 und 1,2 Prozent. Die Bewegung ist also kein reines Stadtphänomen – sie reicht ins Umland.
Der amtliche Referenzwert
Am deutlichsten wird es bei den Bodenrichtwerten. Der Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart hat sie für 2026 im ein- bis zweigeschossigen Wohnungsbau sowie im Geschosswohnungsbau um fünf Prozent nach unten fortgeschrieben. Das ist keine Marktprognose eines Portals, sondern die amtliche Bewertungsgrundlage, auf der auch Steuern und Gutachten aufsetzen.
Woran liegt es?
Drei Ursachen wirken 2026 gleichzeitig, und sie treffen Stuttgart härter als andere Städte.
Erstens: die Finanzierungskosten
Die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen lagen im März 2026 bei rund vier Prozent. Interhyp rechnete damals ausdrücklich nicht mit einem spürbaren Rückgang in den Folgewochen; erst im Frühsommer gab das Niveau leicht nach. Auf diesem Zinsniveau entscheidet nicht mehr der Kaufpreis, sondern die Monatsrate darüber, wer überhaupt kaufen kann.
Zweitens: die auslaufenden Niedrigzinsverträge
Nach einer Verbraucherbefragung der Finanzaufsicht BaFin benötigt etwa die Hälfte aller Immobilienkreditnehmer noch eine Anschlussfinanzierung – und bei 40 Prozent von ihnen steht sie in diesem oder im vergangenen Jahr an. Fast jeder Vierte, der eine solche Anschlussfinanzierung beantragte, erhielt mindestens eine Absage. Wer die neue Rate nicht tragen kann und die Bank nicht wechseln darf, verkauft. Das erhöht das Angebot genau jetzt.
Drittens: der Arbeitsmarkt der Region
Die Region Stuttgart hängt wirtschaftlich stärker an der Automobilindustrie als jede andere deutsche Metropolregion – und dort laufen derzeit Stellenabbauprogramme historischen Ausmaßes. Das dämpft nicht nur die Kaufkraft, sondern vor allem die Sicherheit, mit der Haushalte eine Finanzierung über zwanzig Jahre eingehen. Genau diese Sicherheit ist die Voraussetzung dafür, dass Preise steigen.
Was bedeutet das für dich?
Wenn du verkaufen willst
Warten hat 2026 bisher in keinem einzigen Monat geholfen. Wer im Januar auf bessere Preise gehofft hat, steht heute schlechter da. Das heißt nicht, dass du sofort verkaufen musst – aber es heißt, dass die Begründung „ich warte noch, bis es wieder anzieht“ für Stuttgart durch die Daten dieses Jahres nicht gedeckt ist. Was wirkt, ist Unterscheidbarkeit: Energieausweis, dokumentierte Instandhaltung, eine realistische Ausgangsforderung.
Wenn du kaufen willst
Deine Verhandlungsposition ist derzeit besser als in den meisten anderen deutschen Großstädten – Stuttgart ist eine der wenigen, in denen die Preise 2026 nachgeben. Entscheidend ist trotzdem nicht der Kaufpreis, sondern ob die Rate bei einem Zinsniveau um vier Prozent über die gesamte Zinsbindung tragfähig bleibt.
Wenn deine Zinsbindung ausläuft
Kümmere dich früher, als dir lieb ist. Bis zu fünf Jahre vor Ablauf lässt sich der Zins per Forward-Darlehen sichern; ab zehn Jahren Laufzeit hast du ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechsmonatiger Frist. Beides sind Optionen, die du verlierst, wenn du wartest, bis die Bank sich meldet.
Und wenn du unsicher bist, ob halten oder verkaufen?
Das ist keine Gefühls-, sondern eine Rechenfrage. Mietrendite, Instandhaltungsrückstau, Restschuld, Anschlusszins, Steuerwirkung und dein sonstiges Vermögen ergeben zusammen eine Zahl – und die fällt überraschend oft anders aus, als das Bauchgefühl vermutet.
Häufige Fragen
Fallen die Immobilienpreise in Stuttgart 2026?
Ja. Der Interhyp-Immobilienpreisindex weist für Stuttgart von Februar bis Juni 2026 in jedem Monat einen Rückgang aus. Von Februar bis Mai summiert sich das auf 1,1 Prozent, im Juni fielen die Preise erneut. Bundesweit stiegen die Preise im selben Zeitraum um rund ein Prozent.
Warum fallen die Preise in Stuttgart, obwohl sie bundesweit steigen?
Drei Ursachen wirken gleichzeitig: Bauzinsen um vier Prozent begrenzen die Zahl zahlungsfähiger Käufer, auslaufende Niedrigzinsfinanzierungen bringen zusätzliche Verkäufer auf den Markt, und der Stellenabbau in der Automobilindustrie dämpft die Planungssicherheit der Haushalte in der Region besonders stark.
Wie stark sind die Preise in Stuttgart 2026 gefallen?
Von Februar bis Mai 2026 zusammengerechnet um 1,1 Prozent, mit einem weiteren Rückgang im Juni. Der stärkste Einzelmonat war der Mai mit minus 0,7 Prozent. Engel & Völkers weist für das zweite Quartal 2026 zusätzlich einen Rückgang der Hauspreise um 0,63 Prozent gegenüber dem Vorquartal aus.
Ist 2026 ein guter Zeitpunkt, um in Stuttgart zu kaufen?
Die Verhandlungsposition von Käufern ist besser als in den meisten anderen deutschen Großstädten, weil Stuttgart eine der wenigen ist, in denen die Preise im laufenden Jahr nachgeben. Entscheidend bleibt aber, ob die Monatsrate bei einem Zinsniveau um vier Prozent dauerhaft tragbar ist.
Sinken auch die Preise im Umland von Stuttgart?
Ja. Im Landkreis Böblingen fielen im zweiten Quartal 2026 sowohl Häuser als auch Eigentumswohnungen gegenüber dem Vorquartal, zwischen 0,6 und 1,2 Prozent. Die Bewegung beschränkt sich also nicht auf die Kernstadt.
Was passiert, wenn meine Bank die Anschlussfinanzierung ablehnt?
Es besteht kein gesetzlicher Anspruch auf eine Anschlussfinanzierung; die Bank entscheidet nach eigener Risikoprüfung. Nach der BaFin-Befragung erhielt fast jeder vierte Antragsteller mindestens eine Absage. Es bleiben Umschuldung zu einem anderen Institut, Bausparlösungen, eine Laufzeitverlängerung mit geringerer Tilgung oder der Verkauf. Das Gespräch sollte mindestens zwölf Monate vor Ablauf gesucht werden.
Halten oder verkaufen? Rechne es durch, bevor du entscheidest.
Nova-Do ist eine unabhängige Finanz- und Immobilienberatung in Stuttgart. Wir verkaufen keine Produkte und arbeiten ohne Provisionsinteresse – wir rechnen beide Szenarien durch und zeigen dir, was sie über zehn bis zwanzig Jahre für dein Vermögen bedeuten. Inklusive Restschuld, Anschlusszins, Mietrendite und Steuerwirkung.
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Quellen
Interhyp AG, Immobilienpreisindex, Ausgaben vom 16.03.2026 (Februar-Daten), 15.04.2026 (März-Daten), 21.05.2026 (April-Daten), Juni 2026 (Mai-Daten) und 16.07.2026 (Juni-Daten) · Engel & Völkers, Immobilienpreise Stuttgart und Böblingen, Datenstand 2. Quartal 2026 · Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart, Grundstücksmarktbericht 2026 · BaFin, Verbraucherbefragung zur Immobilienfinanzierung, veröffentlicht am 19.12.2024, Stichprobe 3.060 Personen · Staatsanzeiger Baden-Württemberg, Übersicht der Stellenabbauprogramme vom 05.01.2026.
Stand: August 2026. Alle Preisangaben beziehen sich ausschließlich auf das laufende Jahr 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung.
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